Beschlußvorschlag:

Die Stadtverordnetenversammlung Forst (Lausitz) beschließt die in der Anlage aufgeführten wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Grundsätze.

Die Anlage ist Bestandteil des Beschlusses.

Erläuterungen:

Der Stadtumbauprozess muss neben städtebaulichen Aspekten zur wohnungswirtschaft­lichen Konsolidierung in der Stadt in erheblichem Maße beitragen. Dazu ist ein Maßnah­menkatalog, der diese Belange berücksichtigt, zu beschließen.

Die Verhinderung von Insolvenzen im wohnungswirtschaftlichen Bereich, insbesondere bei den Wohnungsunternehmen, aber auch bei Privateigentümern, ist dabei ein entscheidender Aspekt. Die städtebaulichen Zielsetzungen werden im Wesentlichen durch das Stadtumbau- und Wohnungswirtschaftskonzept der Stadt, aber auch insbesondere durch die noch zu erarbeitenden Bebauungs- bzw. Rahmenpläne in den drei Stadtumbaugebieten konkreti­siert.

Aufgrund der besonders komplizierten wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Situation in Forst (Lausitz) wird eine Kooperation mit den Ministerien und Hochschulen ange­strebt, wie entsprechende Untersuchungen und Analysen, z. B. zum Lastenausgleich oder zu einem wohnungswirtschaftlichen Frühwarnsystem.

Die förmliche Festlegung der Sanierungsgebiete soll noch im Jahr 2003 stattfinden. Die Kosten des Stadtumbaus werden mit ca. 20,0 Mio EUR beziffert. Eingerechnet sind dabei die Altschuldenentlastung von ca. 3,3 Mio EUR, die finanzielle Beteiligung der Banken, der Grunderwerbssteuererlass von ca. 2,5 Mio EUR, Fördermittel aus dem Wohneigentums­programm sowie aus anderen Förderprogrammen.

Aus diesem Beschluss selbst entstehen keine Kosten.

Anlagen:

Wohnungswirtschaftliche und städtebauliche Grundsätze

I.                    Städtebauliche Grundsätze

1.         Prüfung der Rücknahme von Baurechten aus Bebauungsplänen und Rücknahme von Darstellungen von Bauflächen aus dem Flächennutzungsplan (FNP) lt. beigefügter Anlage

Die auf Expansion ausgerichtete Stadtplanung bis 1997 schlägt sich in entsprechenden Planungen nieder. Durch den begonnenen Schrumpfungsprozess ist es zwingend notwen­dig, die zukünftige Flächeninanspruchnahme in der Stadt Forst (Lausitz) erheblich zu reduzieren. Eine Beibehaltung der jetzigen Bauflächen bzw. der bisher geplanten Erwei­terungsoptionen würde zu einer starken Suburbanisierung führen und die Stadt in allen Belangen unwirtschaftlich machen. Die Rücknahme von Baurechten geschieht durch Ände­rung bzw. Aufhebung von Bebauungsplänen sowie die Rücknahme von Darstel­lungen von Bauflächen im FNP. Aspekte des Planungsschadensrechts sind dabei zu beachten. Die entsprechenden Verfahren sind nach Notwendigkeit einzuleiten.

2.         Der Stadtumbau soll im Wesentlichen in den Gebieten “Innenstadt”, “Nordost” und “C.-A.-Groeschke-Straße” stattfinden

Der Schwerpunkt der Rückbaumaßnahmen wird sich in oben genannten Gebieten vollziehen. Aufgrund der dispersen Leerstandsstrukturen ist es allerdings notwendig, Einzelrückbauvorhaben auch außerhalb dieser Gebiete zu begleiten. Für die Gebiete “Innenstadt” und “Nordost” wird das Instrument des umfassenden Sanierungsverfah­rens vorbereitet. Für das Gebiet “C.-A.-Groeschke-Straße” reicht ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt und den Grundstückseigentümern aus, da bereits eine Einigung erzielt wurde. Die Beschlüsse zur förmlichen Festlegung der Sanierungsgebiete sollen noch im 2. Halbjahr 2003 erfolgen. Die notwendigen Rahmenpläne für alle drei Gebiete werden Anfang 2004 vorgelegt.

3.         Einbeziehung von weiteren privaten Wohnungs- und Grundstückseigentümern in den Stadtumbauprozess

Aufgrund der Notwendigkeit, erhebliche Wohnungsbestände zurückzubauen, deren Volumen von den größeren Wohnungsunternehmen nicht allein erreicht werden kann, müssen private Bestände im Rahmen des Rückbaus auch zur Marktbereinigung bei­tragen. Dazu sind mit den Grundstückseigentümern die entsprechenden Verhandlungen aufzunehmen. Im Wesentlichen wird es sich um unsanierte Altbaubestände handeln.

4.         Weitgehender Verzicht auf Lückenbebauung in Innenstadtbereichen

Neubebauung kann aus wohnungswirtschaftlicher Sicht sich gefährdend auswirken auf die sanierten bzw. teilsanierten Bestände der Grundstückseigentümer und Wohnungs­unternehmen. Die Insolvenzgefahr im privaten wie auch im unternehmerischen Bereich würde steigen. Deshalb ist es zwingend notwendig, trotz des Rechts der Baufreiheit die Neubautätigkeit intensiver als bisher zu steuern. Bereits jetzt gibt es diese Möglichkeiten in den vorhandenen Sanierungsgebieten über die sanierungsrechtlichen Genehmigungen. In den Gebieten mit Bebauungs­plänen sind die Festsetzungen entsprechend zu überprüfen.
 

In Gebieten nach § 34 BauGB ist die Aufstellung von Bebauungsplänen im Zusammenhang mit einer Verfügungs- und Veränderungssperre zu prüfen. Die Umsetzung erfolgt über veränderte Rahmenplanung bzw. über einen Aufstellungsbe­schluss für städtebauliche Verfahren. In diesem Zusammenhang sind entschädigungs­rechtliche Fragen mit zu prüfen.

5.         Nutzung der freiwerdenden Flächen zur Aufwertung nach Bedarf mit Grünflächen, Parkplätzen usw.

Im Rahmen der drei Stadtumbaugebiete werden entsprechende Rahmenpläne bzw. Gestaltungskonzepte entwickelt und den Beschlussgremien vorgelegt. Bei den vielen Einzelstandorten, die jetzt schon ein zu nutzendes Freiflächenpotential darstellen bzw. die  Rückbaufreiflächen werden, sind Einzelkonzepte zu erstellen. Die Freiflächen können öffentlich-rechtlich genutzt werden. Sie können aber auch im Privateigentum verbleiben. Die Notwendigkeit der zügigen Aufwertungs- und Freiflächengestaltung ergibt sich aus stadtgestalterischen Gründen. Es ist dem Stadtumbau nicht zuträglich, wenn über längere Zeiten Freiflächen, die ungenutzt sind, das Stadtbild erheblich beeinträchtigen.

II.                  Wohnungswirtschaftliche Grundsätze
 

1.         Schaffung der steuerlichen, rechtlichen, finanztechnischen und betriebswirtschaft­lichen Voraussetzungen der Fusion von FWGmbH und FWO e.G.

Voraussetzung für den Beginn des Stadtumbaus ist die Neuordnung der Wohnungs­wirtschaft einschließlich ihrer finanziellen Befähigung in Forst (Lausitz). Dadurch, dass die Altschuldenentlastung für ein Wohnungsunternehmen nicht gewährt werden kann, ist es notwendig, im Rahmen einer Fusion eine leistungsfähige Wohnungswirtschaft, die betriebswirtschaftlich befähigt ist, wesentliche Teile des Stadtumbaus durchzuführen, zu etablieren. Da dies einen gewissen Einmaligkeitscharakter hat, müssen entsprechende Aktivitäten durch die Stadt eingeleitet werden. Dabei kommt dem durch Bundesrat und Bundestag zu beschließenden Grunderwerbssteuererlass eine besondere Bedeutung zu. Des Weiteren ist die Rolle der Banken in diesem Prozess zu klären, einschließlich ihr notwendiges finanzielles Arrangement über den Prozess der Altschuldenhilfever­ordnung hinaus. Die Banken selbst verlangen ein zukunftsfähiges Stadtumbaukonzept, in dem sich die Wohnungswirtschaft wiederfindet. Mit den Banken sind die möglichen Finanzhilfen der Stadt aus dem Stadtumbaupro­gramm Ost bezüglich der Wohnungswirtschaft zu erörtern.

2.         Erarbeitung von Modellvorstellungen zum Lastenausgleich zwischen den Wohnungs­eigentümern bzw. den Bewohnern der Stadt

Bei einer möglichen Gefährdung der Durchführung des Stadtumbaus sind Auswirkungen auf alle bebauten Grundstücke zu erwarten. Dies kann sich unter Umständen in realen Werten bis hin zu Einfamilienhäusern niederschlagen. Deshalb ist der Stadtumbau eine Aufgabe aller, da alle Lebensbereiche betroffen sein können. Das Ministerium für Stadt­entwicklung, Wohnen und Verkehr Brandenburg (MSWV) und Innova Berlin/Essen haben angeboten, entsprechende Untersuchungen modellhaft in der Stadt Forst (Lausitz) durch­zuführen. Dieses Vorhaben ist zu unterstützen.

3.         Aufbau eines Wohnungsmarktbeobachtungssystems bzw. Frühwarnsystems zur Unter­stützung einer flexiblen Stadtentwicklungsplanung

Wohnungsmarktbeobachtungssysteme wurden vereinzelt in den alten Bundesländern installiert. Aufgrund der Entwicklung in den neuen Ländern und in der Stadt Forst (Lausitz) erscheint es als sinnvoll, vorhandene Wohnungsmarktbeobachtungssysteme zu Kontroll- und Frühwarnsystemen weiterzuentwickeln. Damit können gegebenenfalls schnellere stadtplanerische Reaktionen erfolgen, Fehlinvestitionen verhindert werden und eine frühzeitige Beratung der Betroffenen stattfinden. Die Universität Leipzig hat beim Bundesministerium für Bildung und Forschung ein entsprechendes Forschungsvorhaben eingereicht. Die Universität Leipzig möchte mit der Stadt Forst (Lausitz) eine entsprechen­de Kooperation vereinbaren, deren Ergebnisse in den Stadtumbaupro­zess einfließen.

4.         Verstärkte Förderung der Wohneigentumsbildung im Stadtgebiet, insbesondere im Bestand nach dem Sonderprogramm Wohneigentumsbildung in innerstädtischen Alt­bauquartieren und dem Investitionszulagegesetz

Bestandteil des Stadtumbaus aus Sicht des Bundes und der Länder ist die verstärkte Wohneigentumsbildung in innerstädtischen Altbauquartieren. Dazu wurden gut dotierte Programme aufgelegt, wie das Programm “Wohneigentumsbildung in innerstädtischen Altbauquartieren” und der § 3a des Investitionszulagegesetzes. Die Stadt wird gemein­sam mit dem MSWV Brandenburg und Empirica Berlin entsprechende Objektvorschläge aufgreifen und Angebote an die Grundstückseigentümer und Kaufwilligen unterstützen. In Forst (Lausitz) wird das gesamte bebaute Innenstadtgebiet für diese Förderkulisse in Betracht gezogen.

III.                Infrastrukturelle Maßnahmen
 

1.         Verifizierung der Auswirkungen des Stadtumbaus bezüglich der Stadtwerke Forst GmbH

Das örtliche Versorgungsunternehmen ist nicht unerheblich von den Stadtumbaupro­zessen betroffen. Durch Kooperationsvereinbarungen zwischen den Stadtwerken, der Stadt und den Wohnungsunternehmen soll erreicht werden, dass die technischen und finanziellen Auswirkungen auf die Stadtwerke Forst GmbH frühzeitig ermittelt werden. Bei entsprechenden Rückbauvarianten ist dies zu berücksichtigen. Über das Stadtumbau­programm Ost werden durch die Stadt gegebenenfalls entsprechende Förderungen zum Abbau der Belastungen der Stadtwerke unter der Voraussetzung der Bereitstellung der Mittel ermöglicht.

2.         Anpassung der technischen, sozialen und kulturellen Infrastruktur an den Bedarf

Die Verminderung der Einwohnerzahl bedeutet auch, dass die gesamte Infrastruktur zukünftig zu optimieren ist. Dazu werden Untersuchungen in all den genannten Bereichen notwendig sein. Ein Umbau dieser Einrichtungen bzw. eine betriebswirtschaftliche Effizienzerhöhung kann teilweise durch das “Stadtumbauprogramm Ost”, aber auch durch das Programm “Zukunft im Stadtteil” erreicht werden. Ausschlaggebend ist der zukünftige Bedarf, um die Wirtschaftlichkeit und Bezahlbarkeit der Stadt zu gewährleisten.

IV.               Verfahrenstechnische Maßnahmen
 

1.         Aufbau eines Informationsangebotes der Stadt zum Stadtumbauprogramm Ost

Das Stadtumbauprogramm Ost gliedert sich in eine Vielzahl von hochkomplizierten Teilprogrammen, die ineinandergreifen. Dazu ist ein hohes Fachwissen und die Bündelung der Ressourcen notwendig. Den Bewohnern und Betroffenen soll es zukünf­tig möglich sein, an einer Anlaufstelle dieses gesamte Verfahren, das technische und förder­technische know how sich erläutern zu lassen. Diese Aufgabe wird beim Stadtplanungs­amt gebündelt und vom Sanierungsträger BauGrund unterstützt.

2.         Unterstützung der Wohnungswirtschaft und der Grundstückseigentümer bezüglich der Information der Mieter und Genossenschaftsmitglieder in Bezug auf den Stadtumbau

Betroffene Wohnungsunternehmen und Grundstückseigentümer sind vielfach mit Umzugsprozessen im Rahmen des Stadtumbaus konfrontiert. Diese sind im Wesent­lichen durch sie selbst zu organisieren und zu realisieren. Die Stadt übernimmt dabei eine gege­benenfalls koordinierende Funktion. Es ist Sorge zu tragen, dass betroffene Bewohner frühzeitig in den Prozess eingebunden werden.

3.         Intensive Nutzung von Kooperationsangeboten des Bundes, des Landes, der Hochschulen sowie Beteiligung bei Modellvorhaben

Da die Aufgabe des Stadtumbaus planerisches Neuland ist, ist es zwingend notwendig, wissenschaftliches und fachliches know how durch die Stadt zur Verfügung zu stellen. Bisher bestehende Kooperationsangebote mit der Universität Leipzig und dem MSWV Brandenburg (siehe oben) sollen erweitert werden auf Kooperation mit der BTU Cottbus bezüglich der Wiederverwendung von Plattenbauelementen und Bauteilen, der Fachhoch­schule Lausitz bezüglich der zukünftigen Nutzbarkeit von Industriebrachen sowie die mögliche Aufnahme z. B. als ExWoSt-Vorhaben des Bundes, insbesondere der Umge­staltung des Marktplatzes, da die bisherigen Förderprogramme nicht ausreichend sind.

4.         Bereitstellung von Fördermitteln für Rückbau, Umbau und Aufwertung aus dem Bund-Länder-Programm Stadtumbau Ost nach Maßgabe des jeweiligen Haushaltsplanes, insbesondere zu Gunsten der Wohnungsunternehmen und der Stadtwerke sowie Bereit­stellung von Mitteln zur Erfüllung des so genannten Länderanteils nach § 6a AHG bei der Altschuldenhilfeentlastung

Der Stadtumbau erfordert ein äußerst hohes Finanzvolumen der unterschiedlichen Beteiligten. Der Stadt obliegt die Aquisition von Fördermitteln aus Bund- oder Landpro­grammen bzw. kombinierten Programmen. Diese sind in den Haushalt in Abstimmung insbesondere mit den Wohnungsunternehmen und anderen Betroffenen einzustellen. Insbesondere ist es notwendig, die Altschuldenhilfeförderung zeitnah mit der Rückbau­förderung zu verzahnen. Die entsprechende Umsetzung erfolgt entsprechend der Haus­haltssituation in den jährlichen Haushaltssatzungen.