Vorlage - SVV/0455/2017  

Beschlussvorschlag:

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Forst (Lausitz) beauftragt den Bürgermeister mit der Weiterführung der Konzepterarbeitung zur möglichen Entwicklung des städtischen Grundstückes Gubener Straße 10 als Standort für Kinder- und Jugendfreizeitangebote sowie Sozialarbeit mit inhaltlichen und finanziellen Synergieeffekten und dem Ziel der Konzentration der Einrichtungen der städtischen Kinder- und Jugendfreizeitarbeit sowie Sozialarbeit.

Erläuterungen:

Auf der Grundlage des Stadtverordnetenbeschlusses (Beschlussvorlage Nr. SVV/0273/2016) vom 04.03.2016 wurde die Konzepterarbeitung zur möglichen konzentrierten Entwicklung des Standortes Parkstraße 7-9 für vielfältige Freizeitaktivitäten von Kindern und Jugendlichen mit dem Ziel der Konzentration der stätischen Kinder- und Jugendarbeit begonnen. Es erfolgten konstruktive Beratungen im Rahmen einer gebildeten Begleitgruppe von Kindern und Jugendlichen sowie Vertretern aus regionalen Vereinen auf dem Gebiet der Sozialarbeit zur Erarbeitung einer grundsätzlichen Aufgabenstellung zur Gestaltung von Freiflächen für alle Altersbereiche, für Raumgruppen unterschiedlicher Altersbereiche, Raumvorschläge für eine gemeinsame Nutzung und für spezielle Angebote einschließlich der Sozialarbeit freier Träger.
 

Zur Bewertungsmöglichkeit der Ausgangssituation der Bausubstanz und der Grundstücksfläche sowie der Umsetzbarkeit der geplanten Angebote entsprechend der erarbeiteten Aufgabenstellung wurde auf Grund der Komplexität das Büro Gruppe Planwerk aus Berlin mit der Erstellung eines externen Gutachtens beauftragt.
 

Das Zwischenergebnis zur baulichen Bewertung wurde in einer Präsentation am 02.11.2016 vorgestellt. Das Fazit der Gruppe Planwerk wurde im Erläuterungsteil der Beschlussvorlage Nr. SVV/0387/2017 vom 25.01.2017 dargestellt :

“Am Standort Parkstraße 7-9 ist eine zentrale, kommunale (öffentliche) Kinder- und Jugendeinrichtung nur mit erheblichem (unverhältnismäßigen) baulichem und finanziellem Aufwand entwickelbar. Auch die Folgeaufwendungen sind erheblich (Instandsetzung, laufender Betrieb und Unterhaltung).“

Mit dem einstimmigen Beschluss zu dieser Beschlussvorlage wurde die Verwaltung zur Weiterführung der Konzepterarbeitung zur möglichen konzentrierten Entwicklung eines geeigneten Standortes für vielfältige Freizeitaktivitäten mit inhaltlichen und finanziellen Synergieeffekten beauftragt.
 

Das Ergebnis der erneuten Standortfindung sollte der Stadtverordnetenversammlung am 14.07.2017 vorgelegt werden, was hiermit erfolgt.

Aus der Gesamtschau möglicher sechs Standorte favorisiert die Verwaltung den Standort Gubener Straße 10, bekannt unter der Bezeichnung Jugendklubhaus. Zur Veranschaulichung der betrachteten Grundstücke sind die jeweiligen Lagepläne als Anlage 1 bis 6 beigefügt.
 

Im Vergleich zur unten aufgeführten Betrachtung weiterer Standortprüfungen, überwiegen die Vorteile des Standortes Gubener Straße 10 gegenüber den sicherlich auch hier vorhandenen Nachteilen deutlich.
 

Kurzbewertung des Grundstückes Gubener Straße 10 mit angrenzenden Bereichen:
(Vgl. Lageplan Anlage 1)

Vorteilhafte Ausgangssituation:

Außenbereich neben Grundstück

Im angrenzenden Außenbereich wurde ein Sport- und Aufenthaltsbereich für die Bedürfnisse von Kinder und Jugendlichen über ein Bauvorhaben mit Städtebaufördermitteln der Bundesrepublik Deutschland, des Landes Brandenburg und Eigenmitteln der Stadt Forst (Lausitz) umgesetzt. Diese große Fläche bietet gut verteilt vielfältige Betätigungsmöglichkeiten. Diese Möglichkeiten werden kaum bis gar nicht genutzt. Auch in Schönwetterphasen, wie in der zweiten Maihälfte diesen Jahres, ist die Nichtnutzung am NICHT niedergetretenen Zustand der gesamten Rasenfläche, welche, außer bei der Beachvolleyball-Anlage, als Untergrund für die Gesamtfläche dient, klar zu erkennen.
 

Gestaltungsübersicht:

- stationäre Außen-Tischtennis-Platte mit jugendgemäßen Sitzgruppen

- Basketballkorb- Anlage mit zwei Sitzgruppen 

- Beachvolleyball-Anlage mit sechs Sitzgruppen

- Grillplatzfläche 

Auf der gesamten Fläche spendet ein gesunder Baumbestand Schatten. Eine ausreichende Anzahl von fest verbauten Müllbehältnissen befindet sich in diesem Bereich.

Außenbereich zum und vor Grundstück

Eine breite ordentliche Zufahrt führt zum Objekt. 8 PKW –Stellplätze und 20 Fahrradstellplätze befinden sich vor dem Hauseingang.

Außenbereich hinter Grundstück

Eingefriedet zum Objekt gehörend bildet sich eine weitere Freifläche ab, welche durch die Nutzer selbst gestaltet werden könnte.

Fazit – Außenbereich:

Der gestaltete Außenbereich und der noch gestaltbare Außenbereich bietet eine gute Basis zur Umsetzung der o.g. schon erarbeiteten Aufgabenstellung für einen künftigen Kinder- und Jugendfreizeitort

Innenbereich:

Im Innenbereich sind große Räume (Saal), mittlere und kleine Räume in drei Ebenen vorhanden.

Ein Küchen-und Thekenbereich ist zur Zeit vorhanden.

Weiterhin könnten drei Räume auf Wiedernutzung im Keller geprüft werden.

Mieter:

Das vorhandene vermietete Tonstudio im Dachgeschoss könnte mit Nutzungssynergien im Objekt verbleiben.

Fazit – Innenbereich:
Die Grundsubstanz des Gebäudes macht einen soliden Eindruck. Fenster und Heizung sind voll funktionsfähig. Einige attraktive Details wie z.B. Stuckdecken, Parkett und Täfelung sind teilweise vorhanden.
 

Das Objekt bietet einerseits durch die verschiedenen Ebenen gute Voraussetzungen für altersbezogene Angebotsbereiche und andererseits mit dem Saal und weiteren Räumen auch die Möglichkeit für gemeinsame Angebotsumsetzung. Bei Erschließung aller Räume wird die abgebildete Anzahl für ausreichend gehalten. Es ist auch zu bedenken, dass für diese Aufgabenerfüllung, nicht wie im Kita –oder Schulbereich, keine vorgegebenen Raumprogramme zu beachten und umzusetzen sind.

Nachteilhafte Ausgangssituation:

Bauliche Investitionen

Das gesamte Gebäude muss ebenfalls einer baulichen Bewertung unterzogen werden. Als Grundinvestitionen werden die Schaffung eines zweiten Rettungsweges für alle Ebenen, die komplette Elt-Erneuerung, die komplette Sanitärerneuerung, die Neugestaltung der Treppenanlage und die Prüfung eines Aufzug-Einbaus gesehen. Insgesamt ist der Sanierungs- und Renovierungsaufwand als hoch einzuschätzen.

Mieter:

Im Objekt befinden sich außer dem Tonstudio weitere Mieter, wie z.B. ein BQS- Projekt mit Asylbewerbern, Übungsraum für eine Jugendmusikgruppe u.a.m. mit jeweils befristeten Mietverträgen (max. 1 Jahr). Je nach Nutzungsverträglichkeit wäre die Integrationsmöglichkeit in das angestrebte Vorhaben zu prüfen bzw. bei Nichtverträglichkeit  der Mieter bei der Suche nach einem neuen Mietobjekt zu unterstützen.

Gesamtfazit: Standort gut geeignet entsprechend dem Beschlussziel

Betrachtung anderer Standorte:

Standort „Villa“ Tagoresraße

(Vgl. Lageplan Anlage 2)
 

Die „Villa“ Tagorestraße bildet ein eigenes städtisches Grundstück mit einer Grundstücksfläche von in Summe 2.450 m². Das Objekt wurde bisher häufig als Übergangslösung bei Bau- oder Havarie-Maßnahmen genutzt. Derzeitig befindet sich der komplette Kita-Bereich der Kita „Waldhaus“ aus Keune in diesem Objekt. Auch bei künftigem Bedarf an Übergangslösungen, welcher mindestens mittelfristig gesehen wird, soll dieses Objekt genutzt werden.

Eine Nichtnutzung dieses Standortes wird auch wegen der Unverträglichkeit von Jugendfreizeitangeboten mitten in einem Kita-Standort – Integrationskita „Talita kumi“, welche das Objekt umgibt und der relativ geringen Freifläche für Sport und Spiel von Kindern und Jugendlichen festgestellt.

Die Anzahl und Größe der Räume lässt die geplante räumliche Aufgabenstellung für den untersuchten Nutzungszweck nicht vollständig umsetzen. Insbesondere fehlt ein sehr großer Raum (Saal).

Insgesamt besteht ein weiterer hoher Sanierungs- und Renovierungsaufwand . Ein feuchter Keller und altersbedingte verschlissene Hausanschlussleitungen sind festzustellen. Die Heizung ist neuwertig.

Fazit: Standort grundsätzlich nicht geeignet zur Erfüllung des Beschlussziels

Standort Schülerfreizeitzentrum
(Vgl. Lageplan Anlage 3)

Dieser Standort wäre nur durch eine Komplettsanierung zu ertüchtigen mit allen Gewerken. Es werden höhere Sanierungskosten als Neubaukosten vermutet.

Die Außenfläche ist ausreichend. Eine Nutzungsintensivierung wird zur erneuten rechtlichen Auseinandersetzung mit den benachbarten Eigenheimbewohnern führen.

Durch den Wohngebäuderückbau ist der frühere Vorteil einer nutzerzentralen Lage verloren gegangen.

Unterschiedliche Altersangebotsbereiche räumlich abzubilden erscheint schwierig.

Bei Beibehaltung der ebenen Nutzungsfläche wäre die Grundvoraussetzung für eine Barrierefreiheit gegeben.

Fazit: Standort für eine Weiterentwicklung als Kinder- und Jugendeinrichtung nicht geeignet

Standort Kinder- und Jugenddorf
(Vgl. Lageplan Anlage 4)

Der Standort ist nicht stadtzentral. Das Grundstück selbst mit ca. 15.000 m² ist ideal für Sommerferienaktivitäten. Die Zuwegung ist für Fahrzeuge bis hin zu den Parkmöglichkeiten sehr eingeschränkt. Eine zeitgleiche Nutzung des Grundstückes in den Sommerferien ist wegen der Hortdurchführung an diesem Standort, was auch beibehalten werden soll, ausgeschlossen. Als Freizeitort in den Wintermonaten ist das Objekt wenig geeignet.

Die räumlichen Voraussetzungen sind völlig unzureichend im Umfang. Eine weitere großflächige Bebauung erscheint ebenfalls nicht sinnvoll.

Fazit: Standort völlig ungeeignet zur Errichtung einer zentralen Kinder- und Jugendeinrichtung

Standort ehemaliges Kreisarchiv Promenade 26

(Vgl. Lageplan Anlage 5)
 

Das Objekt liegt im Stadtzentrum. Der Gebäudekomplex ist in einem sanierungs- und renovierungsbedürftigen Zustand. Die Heizungsanlage ist funktionstüchtig.
Auf diesem Standort bestehen keinerlei Möglichkeiten Sport- und Spielflächen im Außenbereich wegen Flächenmangel zu schaffen. Der Hof mit ca. 340 m² ist vollständig betoniert. Die Umsetzung des angedachten Raumkonzeptes entsprechend der erarbeiteten Aufgabenstellung ist kaum vorstellbar.

Fazit: Standort völlig ungeeignet als zentrale Kinder- und Jugendeinrichtung

Standort Musik- und Kunstschule Kleine Amtstraße 1

(Vgl. Lageplan Anlage 6)

Grundsätzlich handelt es sich um ein solides Gebäude mit kleineren bauphysikalischen und bautechnischen Schäden mit Renovierungsbedürftigkeit. Unabhängig davon, dass es sich um ein Grundstück des Landkreises Spree-Neiße handelt, ist die zentrale Lage einerseits günstig, andererseits werden Konflikte im Zusammenhang mit der bei Nutzungsänderung deutlich kräftigeren Geräuschentwicklung vermutet. Die in den angrenzenden Plattenbauten auch älteren Menschen werden sich gestört fühlen. Der Interessenkonflikt könnte sich mit der Einrichtung einer Wohnsitzresidenz – betreutes Wohnen – im Objekt der gegenüberliegenden ehemaligen Goetheschule voraussichtlich weiter verstärken.
 

Die Eignung der Raumlagen für die geplante Nutzung wäre noch zu untersuchen, wird aber teilweise kritisch bewertet. Das vorhandene Außengelände lässt nicht die angestrebte Vielfalt realisieren. Die nur 1.045 m² große Innenhoffläche ist befestigt.

Fazit: Standort nur teilweise geeignet als zentrale Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtung

Anlagen:

Anlage 1 – Lageplan Jugendclubhaus, Gubener Straße 10
Anlage 2 – Lageplan Villa Tagorestraße
Anlage 3 – Lageplan Schülerfreizeitzentrum
Anlage 4 – Lageplan Kinder- und Jugenddorf
Anlage 5 – Lageplan ehem. Kreisarchiv, Promenade 26

Anlage 6 – Lageplan Kreml (Musikschule), Kleine Amtstraße 1