Vorlage - SVV/0455/2022  

Beschlussvorschlag:

1. Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Forst (Lausitz) beschließt auf der Grundlage des § 2 Abs. 1 BauGB die Einleitung eines Verfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB mit der Bezeichnung „Nahversorgungszentrum Teichstraße 1-3“ im Rahmen eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB. Der Geltungsbereich ist dem in der Anlage 1 beigefügten Lageplan zu entnehmen.

2. Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Forst (Lausitz) beschließt auf der Grundlage des § 2 Abs. 1 BauGB die Einleitung eines vorbereitenden Bauleitplanverfahrens mit der Bezeichnung „12. Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan der Stadt Forst (Lausitz)“. Der Geltungsbereich ist dem in der Anlage 1 beigefügten Lageplan zu entnehmen.

3. Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Forst (Lausitz) beschließt grundsätzlich die vorhabenbezogene Anpassung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Forst (Lausitz).

Die Anlage 1 ist Bestandteil des Beschlusses.

Erläuterungen:

Das brachliegende Areal Teichstraße 3 in 03149 Forst (Lausitz) soll unter Einbeziehung des benachbarten Grundstückes Teichstraße 1 durch einen privaten Investor als Einzelhandelsstandort (Nahversorgungszentrum) entwickelt werden. Der Projektentwickler hat in Abstimmung mit dem Vorhabenträger mit Schreiben vom 13.05.2022 bei der Stadt Forst (Lausitz) einen Antrag auf Einleitung der erforderlichen Bauleitplanverfahren eingereicht.

Angaben zum Entwicklungsbereich Teichstraße 1-3:

Gemarkung:  Forst (Lausitz)

Flur:   20  

Flurstücke:  76, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219

Größe:   ca. 9.000 m²

Vorhabenträger: Engler Gruppe

   Bahnhofstraße 7a

   44623 Herne

Projektentwicklung: CONFIDIA Planung und Projektentwicklung

   Herr Kutzner-Gabriel

   Vogelsdorfer Straße 11

   15569 Woltersdorf

Geplant ist der Abriss der vorhandenen baulichen Anlagen auf den Grundstücken Teichstraße 1-3 (u. a. der Industriebrache, Wohn- und Geschäftshaus mit einem integrierten Markt im Erdgeschoss), die Neuordnung des Entwicklungsbereiches sowie der Neubau eines großflächigen Verbrauchermarktes (1.600 m² Verkaufsfläche), eines Drogeriefachmarktes (750 m² Verkaufsfläche) und eines weiteren Fachmarktes (ca. 380 m² Verkaufsfläche) (Anlage 2 Übersichtsplan).

Im Verbrauchermarkt ist die Ansiedlung eines EDEKA-Marktes geplant. Der Drogeriemarkt „Rossmann“ ist aktuell am Standort Promenade in der Forster Innenstadt vertreten und kann sich zur nachhaltigen Verbesserung seiner Rahmenbedingungen eine Verlagerung und vergrößerte Neuaufstellung am Standort Teichstraße vorstellen (Erhalt eines leistungsfähigen und attraktiven Drogeriefachmarktes in der Stadt Forst (Lausitz)). Beide Unternehmen haben gegenüber dem Projektentwickler und Investor grundsätzliche Ansiedlungsabsichten am geplanten Nahversorgungsstandort Teichstraße 1-3 erklärt.

In diesem Zusammenhang gibt es seitens EDEKA auch das grundsätzliche Bekenntnis zum Erhalt der beiden bestehenden kleineren EDEKA-Filialen in der Triebeler Straße und in der Cottbuser Straße. Der EDEKA-Standort in der Teichstraße soll bei Realisierung Ergänzungsstandort werden.

Die Beseitigung der Industriebrache in der Teichstraße 3 sowie Reaktivierung dieses brachliegenden innerstädtischen Standortes liegen im städtebaulichen Interesse der Stadt Forst (Lausitz).

Einzelhandelskonzept der Stadt Forst (Lausitz) und Bebauungsplan „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“

Die Stadt Forst (Lausitz) verfügt über ein fortgeschriebenes Einzelhandelskonzept (EHK). Es wurde am 09.12.2016 durch die Stadtverordnetenversammlung Forst (Lausitz) mit einem Selbstbindungsbeschluss gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bestätigt. In diesem Konzept sind neben der ortsspezifischen Sortimentsliste auch die Innenstadt als städtebaulich schützenswerter zentraler Versorgungsbereich definiert. Ferner werden dort die städtebaulichen Entwicklungsziele zur Einzelhandelsentwicklung festgelegt. Neben einer Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion stehen Schutz und Stärkung der Innenstadt sowie die Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung im Fokus. Anhand dieser Ziele ist das Vorhaben einzuordnen und zu prüfen.

Der Entwicklungsbereich liegt ebenso wie die bereits vorhandenen Nahversorger Lidl und Netto innerhalb des im Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Nahversorgungsstandortes „Spremberger Straße / Kreisverkehr Wasserturm“. Prinzipiell sind demzufolge die Festsetzungen für Nahversorgungsstandorte auch für den Entwicklungsbereich anzuwenden. Lt. Einzelhandelskonzept lauten diese wie folgt:

„Nahversorgungsstandorte ergänzen das Nahversorgungsnetz und dienen der wohnortnahen Versorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs. Hier ist eine Konsolidierung mit Erweiterung von auch großflächigen Betrieben (> 800 m² Verkaufsfläche) mit nahversorgungsrelevanten Sortimentsschwerpunkt grundsätzlich möglich. Betriebe mit zentrenrelevantem Einzelhandel sind ab einer Verkaufsfläche von 50 m² im Kernsortiment an Nahversorgungsstandorten auszuschließen, da diese Betriebe dann als strukturprägend zu werten sind. Aufgrund der aktuell zu geringen Ausstattung mit ergänzenden Angeboten hinsichtlich des Einzelhandels oder Dienstleistungen haben Nahversorgungsstandorte derzeit nicht den Status eines zentralen Versorgungsbereiches (= Nahversorgungszentrum)“.

Der Entwicklungsbereich liegt außerdem innerhalb des Bebauungsplanes „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“ (Textbebauungsplan, in Kraft seit 23.12.2017). Das Einzelhandelskonzept bildet eine Grundlage dieses Bebauungsplanes. Um notwendige planungsrechtliche Voraussetzungen für eine Steuerung der Ansiedlung von zentrenrelevanten Einzelhandelseinrichtungen zu erhalten, wurden für diesen Teil des unbeplanten Innenbereiches der Stadt Forst (Lausitz) rechtsverbindliche Festsetzungen in diesem einfachen Bebauungsplan getroffen, der die Zulässigkeit zentrenrelevanter und nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsnutzungen regelt.

Der B-Plan „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“ legt u. a. fest, dass Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten mit höchstens 50 m² Verkaufsfläche zulässig sind. Nahversorgungsrelevante Sortimente, wie Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Lebensmittelhandwerk, Tabakwaren, Reformwaren, Drogeriewaren, parfümerie- und apothekenübliche Waren, Zeitungen/Zeitschriften, Lotto/Toto und Schnittblumen sind jedoch ohne Einschränkungen zulässig, was auch den Festsetzungen des Einzelhandelskonzeptes für Nahversorgungsstandorte entspricht. Für größere Ladeneinheiten kann die Stadt Forst (Lausitz) den Verträglichkeitsnachweis mittels Auswirkungsanalyse einfordern. Entsprechend sind in Kombination des Bebauungsplanes mit dem Einzelhandelskonzept die notwendigen Steuerungsinstrumente vorliegend und anwendbar.

Der Projektentwickler und der Investor haben bereits in einem ersten Schritt eine Vorprüfung zum Vorhaben beauftragt und der Stadt Forst (Lausitz) vorgelegt (Anlage 3 zur Information, Bearbeitungsstand 01/2022). Diese Vorprüfung ist eine Vorstufe zur Erarbeitung eines Verträglichkeitsgutachtens (Auswirkungsanalyse) und fasst wesentliche Ergebnisse im Hinblick auf die Standortbewertung, Nachfrage- und Wettbewerbssituation sowie potentielle Auswirkungen zusammen. Zwischenzeitlich wurde seitens des Projektentwicklers und Investors auch ein Verträglichkeitsgutachten (Auswirkungsanalyse) beauftragt. Das Gutachten wird voraussichtlich Ende Juni 2022 vorliegen. Sobald das Gutachten vorliegt, wird es den Stadtverordneten zur Kenntnis gegeben. Die Vorprüfung und das Verträglichkeitsgutachten (Auswirkungsanalyse) dienen der Stadt Forst (Lausitz) u. a. zur Bewertung des geplanten Vorhabens und zur Entscheidungsfindung.

Im Zusammenhang mit der Realisierung des Vorhabens in der Teichstraße muss das Einzelhandelskonzept der Stadt Forst (Lausitz) vorhabenbezogen angepasst werden.

Anpassung/Änderung/Neuaufstellung der Bauleitplanungen im Entwicklungsbereich

Die Entwicklung des Areals Teichstraße 1-3 mit großflächigem Einzelhandel erfordert Änderungen bzw. Neuaufstellungen der rechtsgültigen Bauleitplanungen.

Im Flächennutzungsplan der Stadt Forst (Lausitz) ist der Entwicklungsbereich derzeit als gewerbliche Baufläche ausgewiesen. Die Ausweisung als Sonderbaufläche für großflächigen Einzelhandel ist erforderlich.

Bei der vorgesehenen Nutzung handelt es sich um eine großflächige Einzelhandelseinrichtung im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO), die außer in Kerngebieten nur in Sondergebieten zulässig ist.

Es sollten zeitnah die erforderlichen Bauleitplanverfahren eingeleitet und durchgeführt werden:

1. Einleitung und Durchführung eines Verfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB mit der Bezeichnung „Nahversorgungszentrum Teichstraße 1-3“ im Rahmen eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB

2. Einleitung und Durchführung eines vorbereitenden Bauleitplanverfahrens mit der Bezeichnung „12. Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan der Stadt Forst (Lausitz)“

Beide Verfahren werden separat durchgeführt. Der Flächennutzungsplan wird parallel zum B-Plan-Verfahren angepasst.

Der Geltungsbereich des Textbebauungsplanes „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“ wird in einem Teilbereich an der Teichstraße vom Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Nahversorgungszentrum Teichstraße 1-3“ überlagert und überplant (siehe auch Anlage 1).

Der Geltungsbereich des B-Planes „Nahversorgungszentrum Teichstraße 1-3“ und „12. Änderungsverfahren Flächennutzungsplan (FNP)“ beinhaltet folgende Flurstücke der Gemarkung Forst, Flur 20, Flurstücke 76, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, Teilfläche des Flurstückes 71/3 (Verkehrsfläche). Siehe auch beigefügten Lageplan (Anlage 1).

Ein Bebauungsplan, der der Wiedernutzbarkeit von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient, kann im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt werden, sofern bestimmte Schwellenwerte nicht überschritten werden. Aufgrund der vorhandenen Bebauung auf allen Seiten ist die Anwendung dieses Verfahrenstyps möglich. Der geplante Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 9.620 m². Die Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen, sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt. Eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² wird nicht überschritten. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13 a BauGB – Bebauungspläne der Innenentwicklung – sind hier erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB.

Folgende Verfahrensschritte sollen gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht durchgeführt werden:

      Umweltprüfung und -bericht gemäß § 2 Abs. 4 und § 2 a BauGB,

      frühzeitige Bürgerbeteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB,

      Monitoring und zusammenfassende Erklärung gemäß § 4 c und § 10 a BauGB.

§ 13 a Abs. 3 BauGB:

Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekanntzumachen,

1. dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden soll, in den Fällen des Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 einschließlich der hierfür wesentlichen Gründe und
2. wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB stattfindet.

Die Bekanntmachung nach Satz 1 kann mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB verbunden werden. In den Fällen des Abs. 1  Satz 2 Nr. 2 erfolgt die Bekanntmachung nach Satz 1 nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalles.

Eine Kostenübernahmeerklärung von Seiten des Projektentwicklers/Investors liegt der Stadt Forst (Lausitz) vor (Anlage 4). Im Weiteren wird ein Durchführungsvertrag mit dem Investor abgeschlossen.

Anlagen:

Anlage 1 -  Geltungsbereich zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan

  „Nahversorgungsstandort Teichstraße 1-3“ und zum

  „12. Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan der  

  Stadt Forst (Lausitz)“ – Übersichtsplan

Anlage 2 - Lageplan zum geplanten Vorhaben (Übersichtsplan) zur Information

Anlage 3 - Bericht zur Vorprüfung (GMA, Dresden 01/2022) zur Information

Anlage 4 -  Kostenübernahmeerklärung