Vorlage - SVV/0587/2023  

Beschlussvorschlag:

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Forst (Lausitz) beschließt auf Grundlage des § 1 Abs. 3 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB mit der Bezeichnung „Wohnpark Am Hirschsprung“ im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB mit dem Ziel der Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes (WA) gem. § 4 BauNVO. Der Geltungsbereich ist dem in der Anlage 1 beigefügten Lageplan zu entnehmen.

Eine frühzeitige Beteiligung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden) wird durchgeführt.   

Vor Beschluss der Stadtverordnetenversammlung Forst (Lausitz) zur regulären Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB und der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan „Wohnpark am Hirschsprung“ ist ein städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauGB zwischen der Stadt Forst (Lausitz) und der FDS Immobilien- und Vermarktungsgesellschaft mbH auf Grundlage eines Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung rechtswirksam abzuschließen.

Die Anlage 1 ist Bestandteil des Beschlusses.

Erläuterungen:

Die FDS Immobilien- und Vermarktungsgesellschaft mbH, August-Bebel-Straße 47, 03046 Cottbus stellte mit Schreiben vom 09.01.2023 den Antrag an die Stadt Forst (Lausitz) auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens im Regelverfahren nach § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) mit städtebaulichen Vertrag gem. § 11 BauGB für eine Außenbereichsfläche (Flurstücke 873 und 875, Flur 32, Gemarkung Forst, Ortslage Mexiko, Hederichweg/Straße Am Hirschsprung. Es soll ein Wohnquartier mit etwa 18 Bauparzellen zur Errichtung von Einfamilienhäusern entstehen. Die Flurstücke befinden sich in Besitz des Antragstellers. Dem Antrag ist ein Grobkonzept inklusive einem Vorschlag zur Parzellierung für den beantragten Entwicklungsbereich beigefügt. Weiterhin liegt der Stadt Forst (Lausitz) eine Erklärung des Antragsstellers zu grundsätzlichen Kostenübernahmen vor. Ziel des Antragstellers ist es, den Standort innerhalb der nächsten 2 Jahre zu entwickeln und zu vermarkten sowie innerhalb der nächsten 5 bis 7 Jahre zu bebauen.

Um die beantragte Fläche entwickeln zu können, muss zuerst Baurecht durch entsprechende Bauleitplanverfahren geschaffen werden. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen besteht kein Anspruch, für die Einleitung von Bauleitplanverfahren muss ein städtebauliches Erfordernis vorliegen.

Der Antrag wurde seitens der Verwaltung unter Berücksichtigung der Sachverhalte, Rahmenbedingungen sowie im Kontext einer komplexen Stadt- und Regionalentwicklung vorgeprüft.

beantragter Entwicklungsbereich – bauplanungsrechtliche Informationen:

Der beantragte Entwicklungsbereich (Gemarkung Gorst, Flur 32, Flurstücke 873, 875) ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Forst (Lausitz) als Fläche dargestellt, für die langfristig eine Planung in der angegebenen Nutzungsart (Wohnbaufläche) vorgesehen ist. Sie ist eine der Potentialflächen in der Stadt Forst (Lausitz), die zur langfristigen Nachverdichtung in den Ortslagen ausgewiesen wurden.

Der beantragte Entwicklungsbereich liegt innerhalb der rechtskräftigen Innenbereichssatzung „Klarstellungssatzung Mexiko“ (in Kraft seit 15.10.2016), es ist dort als Außenbereichsfläche in Innenbereich festgesetzt.

Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines Eigenheimstandortes muss ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden. Da die Darstellung im Flächennutzungsplan der Stadt Forst (Lausitz) der beantragten Nutzung entspricht, kann der Bebauungsplan gem. § 8 Abs. 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Ein paralleles Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich.

Die Entwicklungsfläche liegt nicht innerhalb eines ausgewiesenen Bodendenkmals.

Sie liegt nicht innerhalb einer ausgewiesenen „Kampfmittelverdachtsfläche“ (Grundlage: Kampfmittelverdachtsflächenkarte 20149 vom Kampfmittelbeseitigungsdienst erarbeitet; zuständige Behörde: Land Brandenburg, Zentraldienst der Polizei Brandenburg, Kampfmittelbeseitigungsdienst).

Ausgewiesene Altlastverdachtsflächen in diesem Bereich sind der Stadt Forst (Lausitz) nicht bekannt.

Die Entwicklungsfläche liegt nicht innerhalb ausgewiesener Landschaftsschutz- bzw. Naturschutzgebiete. Auf dieser Fläche befindet sich auch kein Naturdenkmal. Im Landschaftsplan der Stadt Forst (Lausitz) und in der Biotopkartierung des Landes Brandenburg ist die Entwicklungsfläche mit der Biotopnummer 09140, d.h. als Ackerbrache, ausgewiesen. Für diesen Bereich ist kein Schutzgut und keine Gefährdung u.a. nach dem BbgNatSchG bekannt.

Ausgewiesene Bodenzahlen 17/20, ausgewiesene Ackerzahlen 16/20 (Ackerland, Sand).

Erste Hinweise der Unteren Wasserbehörde des Landkreises Spree-Neiße liegen der Stadt vor. Seit Inkrafttreten der Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes der Stadt Forst (Lausitz) vom 13.09.2009 liegt der beantragte Bereich nicht mehr innerhalb der Trinkwasserschutzzone III. Eine Veränderung dieser festgesetzten Trinkwasserschutzzone ist derzeit nicht geplant.

Die Flurstücke befinden sich in keinem Überschwemmungsgebiet und in keiner Nutzungsbeschränkungszone. Es ist mit überwiegend hohem und verbreiteten mittleren Grundwassereinfluss bis hin zu einem vorherrschend hohem Grundwasserstand zu rechen. Die Auskunftsplattform Wasser des LfU Bbg. zeigt für den Standort einen Grundwasserflurabstand < 1m bis 2m.

erste Angaben zur Erschließung:      

Vor einigen Jahren wurden im direkten Wohnumfeld, konkret an den direkt an das Plangebiet angrenzenden Straßen „Hederichweg“ und „Am Hirschsprung“ umfangreiche Straßenbaumaßnahmen durchgeführt. (Straßenbau Hederichweg: Abnahme im III. Quartal 2017, Straße Am Hirschsprung: Abnahme im III. Quartal 2018). Für beide Straßen ist dabei eine Beitragspflicht für die Erneuerung/Verbesserung der Beleuchtung nach dem Kommunalabgabengesetz für das Land Brandenburg (KAG) und für erstmalige endgültige Herstellung der Verkehrsanlagen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) entstanden. Die Abrechnungen erfolgten im Jahr 2020. Zum Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht waren die Flurstücke 873 und 875, Flur 32, Gemarkung Forst (Lausitz) bauplanungsrechtlich dem Au0ßenbereich zuzuordnen und wurden entsprechend dem KAG mit einem Straßenbaubeitrag mit dem Artzuschlag für Grünflächen beitragspflichtig. Erschließungsbeitrage für Außenbereichsflächen werden nach dem BauGB nicht erhoben.

Der Antragsteller hat die Flurstücke 873 und 875 im August 2022 käuflich erworben und profitiert bei einer baulichen Entwicklung vom derzeitigen Erschließungszustand, u.a. dem Ausbauzustand der direkt angrenzenden Straßen „Hederichweg“ und „Am Hirschsprung“.  

Die Erschließung eines Teils der geplanten Baugrundstücke ist direkt über die Straße Am Hirschsprung sowie über den Hederichweg möglich. Zur Erschließung rückwärtiger Baugrundstücke soll der Wacholderweg bis zum Hederichweg verlängert und dort angebunden werden (Straßenneubau inkl. technischer Medienerschließung). Eine kürzere Verlängerung des Wacholderweges mit Ausbildung eines Wendehammers ist aus Sicht der Stadt nicht zielführend.

Die Stadt Forst (Lausitz) hat über das Portal INFREST bereits erste informelle Leistungsauskünfte eingeholt.

Die notwendigen Erschließungsaufwendungen im Zusammenhang mit der Umsetzung des Vorhabens erfordern Eingriffe in die in den Jahren 2018/2019 fertiggestellten Straßen Hederichweg, Am Hirschsprung und Wacholderweg. Die Erschließung und bauliche Entwicklung des Plangebietes wird zeitweise Einschränkungen und zusätzliche Immissionen im umgebenden Wohnquartier verursachen.

Planungsziele und Städtebauliche Erfordernisse eines Bebauungsplanes:

Der beantragte Standort ist eine innenstadtnah gelegene potentielle Entwicklungsfläche innerhalb der Ortslage Mexiko. Vorrangig das vorhandene Innenentwicklungspotential in der Innenstadt und in den Ortslagen zu nutzen ist eine städtebauliche Zielsetzung der Stadt Forst (Lausitz) und entspricht den landesplanerischen Entwicklungszielen (u.a. den Zielen aus dem Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion (LEP HR, 2019).

In der Gesamtstadt Forst (Lausitz) gibt es derzeit eine größere Anzahl unbebauter Grundstücke, auf denen Baurecht besteht und die kurz- und mittelfristig bebaubar sind. Diese Baugrundstücke befinden sich weitgehend in Privatbesitz. Die Stadt Forst (Lausitz) hat im April 2022 ein informelles Baulandkataster auf Grundlage des § 200 Abs. 3 BauGB in ihrem Geoportal freigeschaltet. Das Baulandkataster enthält potentielle unbebaute bzw. nur geringfügig bebaute private Flächen innerhalb des Stadtgebietes, der Ortsteile und Ortslagen, welche nach erster planungsrechtlicher Beurteilung kurzfristig bzw. in Absehbarer Zeit bebaubar sind. Das Baulandkataster soll u.a. die Mobilisierung ungenutzter Innenentwicklungspotenziale unterstützen.

Es gibt speziell in den Siedlungsbereichen (Ortslagen und Ortsteilen) eine erhebliche Anzahl leerstehender Wohnimmobilien (überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser), bebaubare Gartengrundstücke sowie unbebaute Baugrundstücke, an deren Adresse derzeit keine Einwohner in Forst (Lausitz) gemeldet sind (schätzungsweise 500). Ob für die vorgenannten Grundstücke kurz- und mittelfristig Veräußerungs- oder Entwicklungsabsichten der jeweiligen Eigentümer bestehen, ist der Stadt in der Regel nicht bekannt.

Aktuell ist die Stadt Forst (Lausitz) im Gespräch mit den Eigentümern rechtskräftiger, aber bisher nicht umgesetzter Bebauungspläne. Ziel der Abstimmung ist die kurz- bzw. mittelfristige Weiterentwicklung, Vermarktung und Bebauung dieser Bauflächenpotentiale. Dies betrifft beispielsweise Bauflächen in den B-Plan-Gebieten Am Sportplatz SV Süden, Wehrinselstraße, An der Richard-Wagner-Straße, Bahnhofstraße/Magnusstraße, An der Ziegelstraße und Am Robert-Koch-Platz. Ein Teil dieser Bauflächen wird kurz- und mittelfristig entwickelt (z.B. Bauflächen im B-Plan „An der Ziegelstraße“, B-Plan „Sportplatz SV Süden“ und im B-Plan „Am Keuneschen Kirchweg).

Bisher nicht baulich entwickelte Bebauungspläne, bei denen sich auch zukünftig keine Aktivitäten bzw. Realisierungen durch die Eigentümer oder Investoren abzeichnen, sollen möglichst ganz oder teilweise aufgehoben werden, um Möglichkeiten für neue Entwicklungen in der Stadt Forst (Lausitz) zu schaffen.

U.a. in Kooperation mit der Forster Wohnungsbaugesellschaft mbH sollen mittel- und langfristig verschiedene brachliegende Innenstadtflächen mit einer neuen Nutzung entwickelt werden (z.B. Als Wohnbauflächen)

Die kurz- und mittelfristige Flächenverfügbarkeit von Wohnbauflächen für Bauwillig soll in Forst (Lausitz) insgesamt verbessert werden.

Im Hinblick auf den begonnenen Strukturwandel in der Lausitz und die damit verbundenen geplanten Entwicklungen und wirtschaftlichen Ansiedlungen, welche perspektivisch mit neuen Arbeitskräften verbunden sind und u.a. Fachkräfte und Familien (z.B. auch Rückkehrer) in die Region ziehen, soll die beantragte Fläche mittelfristig für Wohnbauzwecke entwickelt werden.

Der fortschreitende Strukturwandel in der Lausitz soll zielorientiert unterstützt und genutzt werden. Es sollen z.B. geeignete, bisher dafür vorgesehene, aber aktuell ungenutzte oder mindergenutzte Siedlungsbereiche vorausschauend insbesondere für gewerbliche Nutzungen bzw. für Wohnnutzungen aktiviert und vorbereitet werden. Das Mittelzentrum Forst (Lausitz) erfüllt über Eigenentwicklungen hinaus eine wichtige Funktion als Wohn- und Gewerbestandort.

Ein Teilziel der städtebaulichen Planung ist somit perspektivisch, den bereits im Flächennutzungsplan vorbereiteten planungsrechtlichen Rahmen für die bedarfsgerechte Weiterentwicklung/Nachverdichtung der Wohnbebauung in der Ortslage „Mexiko“ zu schaffen.

Die Verwaltung schlägt daher vor, dem Antrag des Vorhabenträgers vom 09.01.2023 grundsätzlich stattzugeben und ein Bebauungsplanverfahren für den beantragten Entwicklungsbereich am Hederichweg/Am Hirschsprung einzuleiten. Die Aufstellung des Bebauungsplanes würde im öffentlichen Interesse liegen und vor allem wichtig für die Regionalentwicklung sein, u.a. im Zusammenhang mit dem eingeleiteten Strukturwandel in der Lausitz. Der regionalen und überregionalen Nachfrage nach Baugrundstücken zur Bebauung mit Eigenheimen soll u.a. durch die Aufstellung des Bebauungsplanes in einem vertretbaren Maße nachgekommen werden. Die Verwaltung erhofft sich durch die qualifizierte Vermarktung der Grundstücke durch den Antragsteller auch einen Zuzug von Fachkräften.

Der Antragsteller hat in seinem Antrag ein Bebauungsplanverfahren nach § 30 Abs. 1 BauGB (Regelverfahren) beantragt. Nach Vorprüfung der Rahmenbedingungen durch die Verwaltung wird seitens der Stadt Forst (Lausitz) für den beantragten Bereich die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung im beschleunigtem Verfahren nach § 2 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB favorisiert.

Der beantragte Entwicklungsbereich (Anlage 1) soll nicht nur straßenbegleitend, sondern vollständig entwickelt werden. Durch due Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) – gem. § 4 der BauNVO – geschaffen werden für maximal 18 Bauparzellen. Die zukünftige Wohnbebauung soll sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die umgebende Bebauung und in die Ortslage Mexiko einfügen.

Um eine ganzheitliche geordnete und vor allem zeitnahe Entwicklung des gesamten Planbereichs (Anlage 1) zu sichern, schlägt die Verwaltung vor, vor Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zur regulären Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB und der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB für den Bebauungsplan „Wohnpark am Hirschsprung“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB einen Städtebaulichen Vertrag gem. § 11 BauGB zwischen der Stadt Forst (Lausitz) und der FDS Immobilien- und Vermarktungsgesellschaft mbH auf Grundlage eines Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung rechtswirksam abzuschließen.  

Plangebiet/Geltungsbereich:

Das vorgesehene Plangebiet hat eine Größe von insgesamt ca. 19.200 m². Es umfasst folgende Flurstücke der Gemarkung Forst, Flur 32: 873, 875, 874 und 872.

Der Geltungsbereich wird begrenzt:

     im Nordosten:  von den Flurstücken 591, 592, 593, 594, 595, 596, 597 (direkt

angrenzend an den Hederichweg),

     im Südwesten: von den Flurstücken 580, 581 (Wacholderweg) , 587, 588,

573/1 (Teilfläche der Straße am Hirschsprung),

     im Südosten:  Teilfläche des Flurstücks 573/1 (Teilfläche der Straße Am

Hirschsprung),

     im Nordwesten: von den Flurstücken 329, 328, 327, 326, 322, 321, 320.

Die genaue Lage und Abgrenzung des Plangebietes (Geltungsbereich Bebauungsplan) ist dem in der Anlage 1 beigefügten Lageplan zu entnehmen.

Verfahrenswahl:

Das Verfahren soll nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Bei dem geplanten Vorhaben handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Der Entwicklungsbereich ist dem Siedlungsbereich zuzuordnen. Hier kann von einer Nachverdichtung eines bestehenden besiedelten Gebietes ausgegangen werden.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Wohnpark Am Hirschsprung“ umfasst eine Gesamtfläche von ca. 19.200 m². Innerhalb des Geltungsbereiches sind auch öffentliche Verkehrsflächen enthalten. Die im Bebauungsplan festzusetzende Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m².

Die Voraussetzung zur Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB werden erfüllt:

-          Wiedernutzbarmachung sowie Nachverdichtung einer Fläche mit dem Ziel eine städtebauliche Entwicklung und Ordnung sicher zu stellen,

-          die zulässige Grundfläche von 20.000 m² (§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB) wird nicht überschritten,

-          Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB werden nach derzeitigem Kenntnisstand nicht beeinträchtigt,

-          es ist von keinem erheblichen Umwelteinwirkungen auszugehen, eine förmliche Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist daher nicht erforderlich. Die inhaltliche Auseinandersetzung mit dem Umweltbelangen ist davon nicht berührt,

-          Das Vorhaben stellt kein UVP-pflichtiges Bauvorhaben dar und es gibt auch keine Anhaltspunkte einer Beeinträchtigung hinsichtlich FFH-Gebiete oder Europäischer Vogelschutzgebiete.

Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt (Nachverdichtung, Lage der Entwicklungsflächen innerhalb einer Innenbereichssatzung; komplett umgeben von vorhandener Wohnbebauung, geplant: Schaffung von Wohnbauflächen), sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB – Bebauungspläne der Innenentwicklung – erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gem. § 13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahren gem. § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB.

Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) abgesehen werden. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, auch über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. In diesem Verfahren soll u.a. aus Gründen der Transparenz eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und nach § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) durchgeführt werden.

Im beschleunigtem Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10Abs. 4 BauGB abgesehen.

Durch den Bebauungsplan „Wohnquartier Am Hirschsprung“ wird ein kleiner Teil der rechtsgültigen „Klarstellungsatzung Mexiko“ (Innenbereichssatzung) überplant.

Finanzierung/Kostentragung:

Vor Offenlagebeschluss zum Bebauungsplan „Wohnpark Am Hirschsprung“ wird ein Städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauGB zwischen der Stadt und dem Antragsteller (Vorhabenträger) abgeschlossen. Gegenstand dieses Vertrages werden insbesondere Regelungen zur Finanzierung, Planung, Realisierung sowie besondere Vereinbarungen als Voraussetzung bzw. Folge des beabsichtigten Vorhabens sein.

Im Sinne einer für die Stad Forst (Lausitz) kostenneutralen Bauleitplanung hat der Antragsteller (Vorhabenträger) die Absicht, alle durch die Bauleitplanung und Standortentwicklung anfallenden Kosten (z.B. Planungskosten, Gutachten, Vermessung, Erschließungsaufwendungen etc.) vollumfänglich zu tragen. Eine grundsätzliche Kostenübernahmeerklärung des Antragstellers liegt der Stadt Forst (Lausitz) vor.

Im Städtebaulichen Vertrag soll u.a. auch grundsätzlich geregelt werden, dass die im Geltungsbereich des B-Plans festgesetzten öffentlichen Erschließungsanlagen mit fertiggestellten Zustand unentgeltlich an die Stadt Forst (Lausitz) übertragen werden. Die Neuordnung/Parzellierung der Flurstücke im Plangebiet (Anlage 1) erfolgt durch den Antragsteller (Vorhabenträger) auf seine Kosten.

Der Antragsteller (Vorhabenträger) möchte sich an den Infrastrukturentwicklungen im unmittelbaren Quartier beteiligen (hier insbesondere an bereits erfolgten Erschließungsmaßnahmen). Er hat die Absicht, nach Eintritt der Rechtskraft des Bebauungsplanes „Wohnpark Am Hirschsprung“ einen im Städtebaulichen Vertrag vereinbarten Pauschalbetrag an die Stadt zu überweisen, welcher im Weiteren von der Stadt in geeigneter Form vollständig an die Anlieger (Grundstückseigentümer) der Straßen „Hederichweg“ und „Am Hirschsprung“ weitergeben werden soll.

Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes wird gem. „ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB ortsüblich bekannt gemacht.  

Anlagen:

Anlage 1 Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Wohnpark Am Hirschsprung“ (Plangebiet, Übersichtsplan)