Bürgerinfo - Stadt Forst (Lausitz)
Vorlage - SVV/0691/2024
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Beschlussvorschlag:
Der Geltungsbereich ist dem in der Anlage 1 beigefügten Lageplan zu entnehmen.
Der Geltungsbereich ist dem in der Anlage 1 beigefügten Lageplan zu entnehmen.
Die Anlage 1 ist Bestandteil des Beschlusses. Erläuterungen:
Ein privater Vorhabenträger hat die Absicht, das brachliegende Grundstücksareal Teichstraße 3 in 03149 Forst (Lausitz), eine Industriebrache, unter Einbeziehung des benachbarten Grundstücks Teichstraße 1 als Einzelhandelsstandort (Nahversorgungszentrum) zu entwickeln. Der Projektentwickler hatte mit Schreiben vom 13.05.2022 bei der Stadt Forst (Lausitz) einen Antrag auf Einleitung der dafür erforderlichen Bauleitplanverfahren eingereicht. Geplant war der Abriss der vorhandenen baulichen Anlagen auf den Grundstücken Teichstraße 1-3 (u. a. der Industriebrache und eines Wohn- und Geschäftshauses), die Neuordnung des Entwicklungsbereiches sowie der Neubau eines großflächigen EDEKA-Verbrauchermarktes, eines Drogeriefachmarktes (Planung: Verlagerung der Forster Rossmann-Filiale aus der Innenstadt mit Vergrößerung der Verkaufsfläche) und eines weiteren, damals noch nicht benannten Fachmarktes.
Der Entwicklungsbereich liegt innerhalb des Flächennutzungsplanes sowie innerhalb des B-Planes „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Forst (Lausitz) bildet eine Grundlage dieses Bebauungsplanes. Die Entwicklung des Areals Teichstraße 1–3 mit großflächigem Einzelhandel erfordert Änderungen bzw. Neuaufstellungen der vorhandenen rechtswirksamen Bauleitplanungen. In Zusammenhang mit der Realisierung des beantragten Vorhabens muss auch das Einzelhandels-konzept der Stadt Forst (Lausitz) fortgeschrieben werden.
Die Stadtverordnetenversammlung Forst (Lausitz) hat in ihrer Sitzung am 06.07.2022 die Beschlussvorlage Nr. SVV/0455/2022 zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit der Bezeichnung "Nahversorgungszentrum Teichstraße 1-3" mit gleichzeitiger Änderung des Flächennutzungsplanes mehrheitlich abgelehnt.
Im Jahr 2023 gab es erneut Gespräche mit dem Vorhabenträger und dem Projektentwickler, u.a. in Zusammenhang mit den avisierten Zukunftsplänen der Forster Filialen „Rossmann“ und „Ernsting`s family“. So fand u. a. am 12.10.2023 ein Gespräch des Vorhabenträgers und Projektentwicklers mit Stadtverordneten und der Bürgermeisterin im Forster Rathaus statt.
Der Projektentwickler hat in Abstimmung mit dem Vorhabenträger mit Schreiben vom 20.12.2023 einen modifizierten Antrag bei der Stadt Forst Lausitz) auf Einleitung der notwendigen Bauleitplanverfahren für das Vorhaben "Neubau Nahversorgungszentrum Teichstraße 1-3" mit gleichzeitiger Änderung des Flächennutzungsplanes eingereicht. Dem Antrag liegt eine grundsätzliche Kostenübernahmeerklärung des Vorhabenträgers bei. Gegenüber dem Erstantrag vom 13.05.2022 wurde die Vorhabenplanung u.a. auf Grundlage von Hinweisen und Anregungen angepasst.
Angaben zum Entwicklungsbereich Teichstraße 1-3, 03149 Forst (Lausitz): Gemarkung Forst, Flur 20, Flurstücke: 76, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219 Größe ca. 9.000 m²
Geplant ist weiterhin der Abriss der vorhandenen baulichen Anlagen auf den Grundstücken Teichstraße 1-3, die Neuordnung des Entwicklungsbereiches sowie der Neubau eines großflächigen EDEKA-Verbrauchermarktes (ca. 1.600 m² Verkaufsfläche), eines Rossmann-Drogeriefachmarktes (ca. 750 m² Verkaufsfläche) und eines Textilmarktes (Ernsting`s family mit ca. 255 m² Verkaufsfläche). Die Stadtwerke Forst GmbH hat die Absicht, Ladeinfrastruktur (E-Ladesäulen) auf dem Entwicklungsareal zu errichten und zu betreiben (eine Absichtserklärung liegt vor).
Die zukünftige Fassadengestaltung und Grundstücksgestaltung soll mit der Stadt Forst (Lausitz) auf Grundlage städtebaulicher Zielstellungen abgestimmt und in der weiteren Planung vertieft werden. Erste Vorschläge des Vorhabenträgers liegen vor. Die Unternehmen EDEKA, Rossmann und Ernsting`s family haben gegenüber dem Vorhabenträger grundsätzlich Ansiedlungsabsichten am geplanten Nahversorgungsstandort Teichstraße 1-3 erklärt. In diesem Zusammenhang gibt es seitens EDEKA auch weiterhin das grundsätzliche Bekenntnis zum Erhalt der beiden bestehenden kleineren Edeka-Filialen in der Triebeler Straße und in der Cottbuser Straße.
Einzelhandelskonzept der Stadt Forst (Lausitz) und Bebauungsplan „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“
Die Stadt Forst (Lausitz) verfügt über ein Einzelhandelskonzept (EHK). Die 2. Fortschreibung wurde am 09.12.2016 durch die Stadtverordnetenversammlung Forst (Lausitz) bestätigt (Selbstbindungsbeschluss). In diesem Konzept sind neben der ortsspezifischen Sortimentsliste auch die Innenstadt als städtebaulich schützenswerter zentraler Versorgungsbereich definiert. Ferner werden dort die städtischen Entwicklungsziele zur Einzelhandelsentwicklung festgelegt. Neben einer Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion stehen Schutz und Stärkung der Innenstadt sowie die Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung im Fokus. Anhand dieser Ziele ist das Vorhaben einzuordnen und zu prüfen.
Der Entwicklungsbereich liegt ebenso wie die bereits vorhandenen Nahversorger „Lidl“ und „Netto“ innerhalb des im Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Nahversorgungsstandortes „Spremberger Straße/Kreisverkehr Wasserturm“. Prinzipiell sind demzufolge die Festsetzungen für Nahversorgungsstandorte auch für den Entwicklungsbereich anzuwenden. Lt. Einzelhandels-konzept lauten diese wie folgt: „Nahversorgungsstandorte ergänzen das Nahversorgungsnetz und dienen der wohnortnahen Versorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs. Hier ist eine Konsolidierung mit Erweiterung von auch großflächigen Betrieben (> 800 m² Verkaufsfläche) mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt grundsätzlich möglich. Betriebe mit zentrenrelevantem Einzelhandel sind ab einer Verkaufsfläche von 50m² im Kernsortiment an Nahversorgungsstandorten auszuschließen, da diese Betriebe dann als strukturprägend zu werten sind. Aufgrund der aktuell zu geringen Ausstattung mit ergänzenden Angeboten hinsichtlich des Einzelhandels oder Dienstleistungen haben Nahversorgungsstandorte derzeit nicht den Status eines zentralen Versorgungsbereiches (=Nahversorgungszentrum).“
Der Entwicklungsbereich liegt außerdem innerhalb des B-Planes „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“ (Textbebauungsplan, in Kraft seit 23.12.2017). Das Einzelhandelskonzept bildet eine Grundlage dieses Bebauungsplanes. Um notwendige planungsrechtliche Voraus-setzungen für eine Steuerung der Ansiedlung von zentrenrelevanten Einzelhandelseinrichtungen zu erhalten, wurden für diesen Teil des unbeplanten Innenbereichs der Stadt Forst (Lausitz) rechtsverbindliche Festsetzungen in diesem einfachen Bebauungsplan getroffen, der die Zulässigkeit zentrenrelevanter und nahversorgungsrelevanter Einzelhandels-nutzungen regelt. Der B-Plan „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“ legt u. a. fest, dass Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten mit höchstens 50 m² Verkaufsfläche zulässig sind. Nahversorgungsrelevante Sortimente wie Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Lebensmittelhandwerk, Tabakwaren, Reformwaren, Drogeriewaren, parfümerie- und apothekenübliche Waren, Zeitungen/Zeitschriften, Lotto/Toto und Schnittblumen sind jedoch ohne Einschränkungen zulässig, was auch den Festlegungen des Einzelhandelskonzeptes für Nahversorgungsstandorte entspricht. Für größere Ladeneinheiten kann die Stadt Forst (Lausitz) den Verträglichkeits-nachweis mittels Auswirkungsanalyse einfordern. Entsprechend sind in Kombination des Bebauungsplans mit dem Einzelhandelskonzept die notwendigen Steuerungsinstrumente vorliegend und anwendbar.
Projektentwickler und Vorhabenträger haben bereits im Jahr 2022 für das geplante Vorhaben eine Vorprüfung sowie ein Verträglichkeitsgutachten (Auswirkungsanalyse) beauftragt. Die Bewertung und die Ergebnisse der Vorprüfung (Bearbeitungsstand 10.01.2022) und der Auswirkungsanalyse (Bearbeitungsstand 16.06.2022) liegen der Stadt Forst (Lausitz) vor und wurden den Stadtverordneten in Zusammenhang mit der Beratung zur Beschlussvorlage SVV/0455/2022 zur Kenntnis gegeben.
Anpassung/Änderung/Neuaufstellung der Bauleitplanungen im Entwicklungsbereich
Die Entwicklung des Areals Teichstraße 1–3 mit großflächigem Einzelhandel erfordert Änderungen bzw. Neuaufstellungen der rechtsgültigen Bauleitplanungen. Im Flächennutzungsplan der Stadt Forst (Lausitz) ist der Entwicklungsbereich derzeit als gewerbliche Baufläche ausgewiesen.
Bei der vorgesehenen Nutzung im beantragten Entwicklungsbereich handelt es sich um großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO), die außer in Kerngebieten nur in sonstigen Sondergebieten zulässig ist.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes ist gleichzeitig der Flächennutzungsplan im Parallel-verfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) zu ändern. Es sollen zeitnah erforderliche Bauleitplanverfahren eingeleitet und durchgeführt werden:
Ein Ziel der Planungen ist die Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel (i.S.d. § 11 BauNVO).
In Zusammenhang mit der Realisierung des Vorhabens in der Teichstraße muss auch das Einzelhandelskonzept der Stadt Forst (Lausitz) vorhabenbezogen angepasst werden.
Der Geltungsbereich des B-Planes „Nahversorgungszentrum Teichstraße 1-3“ und „12. Änderungsverfahren Flächennutzungsplan (FNP)“ beinhaltet folgende Flurstücke der Gemarkung Forst, Flur 20: Flurstücke: 76, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, Teilfläche des Flurstücks 71/3 (Verkehrsfläche) - siehe Anlage 1.
Der Geltungsbereich des Textbebauungsplans „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“ wird in einem Teilbereich an der Teichstraße vom Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Nahversorgungszentrum Teichstraße 1-3“ überlagert und überplant (Anlage 1).
Einordnung und Einschätzung der geplanten Entwicklung nach Prüfung
Der Antrag vom 20.12.2023 mit der modifizierten Konzeptplanung wurde von der Verwaltung geprüft, u.a. auch in Bezug auf die Festsetzungen im Einzelhandelskonzept der Stadt Forst (Lausitz) und in Zusammenhang mit aktuellen Einzelhandelsentwicklungen. Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH aus Dresden, welche das Forster Einzelhandelskonzept erstellt und fortgeschrieben hat, hat die Stadt fachlich und beratend im Rahmen der Prüfung unterstützt:
Das Vorhaben hat die Revitalisierung des Areals zwischen Teichstraße und Bahnanlagen westlich der Berliner Straße (B112) am Kreisverkehr „Wasserturm“ durch Einzelhandelsnutzungen zum Ziel. Die Projektkonzeption sieht derzeit folgende Einzelhandelsnutzungen vor:
Edeka-Lebensmittelmarkt ca. 1.600 m² Verkaufsfläche (VK) Backshop ca. 150 m² Verkaufsfläche (VK) Drogeriemarkt Rossmann ca. 750 m² Verkaufsfläche (VK) Textilmarkt Ernstings Family ca. 255 m² Verkaufsfläche (VK)
In Summe ist von einer Gesamt-Verkaufsfläche von ca. 2.755 m² auszugehen. Ergänzend zu den Verkaufsflächen sollen Lager- und Nebenflächen für den vorgenannten Einzelhandel, Anlieferungsbereiche, Stellplatzanlagen sowie Frei- und Grünanlagen angeordnet werden. Weiterhin hat die Stadtwerke Forst GmbH die Absicht, Ladeinfrastruktur (ca. 10 E-Ladesäulen) auf dem Entwicklungsareal zu errichten und zu betreiben. Die zukünftige Fassadengestaltung und Grundstücksgestaltung soll entsprechend städtebaulicher Zielstellungen mit der Stadt Forst (Lausitz) abgestimmt und in der weiteren Planung vertieft werden.
Die vorliegende Auswirkungsanalyse (06/2022) wurde bereits mit annähernd gleichem Vorhabenkonzept erstellt. Lediglich der damals mit ca. 380 m² (VK) geplante Fachmarkt soll nunmehr mit Ernsting‘s family beplant werden (nun ca. 255 m² VK). Somit können die Inhalte der Auswirkungsanalyse (2022) auch weiterhin zur Bewertung verwendet werden. In Zusammenhang mit der aktuellen Konzeptplanung wurden durch die GMA im Januar 2024 einzelne Aussagen und Hinweise zum geplanten Vorhaben modifiziert (Bestandteil der nachfolgenden Erläuterungen).
Planungsrechtliche Grundlagen
Landesplanung: Für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten in Brandenburg sind – neben den einschlägigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO – die Ziele der Raumordnung und Landesplanung sowie die Aussagen des Einzelhandelserlasses 2014 heranzuziehen. Mit Beschluss der Landesregierung im April 2019 ist die Rechtsverordnung für den Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) am 01. Juli 2019 in Kraft getreten. Damit wurde der bisherige LEP B-B 2009 abgelöst. Der LEP HR konkretisiert als überörtliche und zusammenfassende Planung die Grundsätze der Raumordnung des am 01. Februar 2008 in Kraft getretenen Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) und setzt einen Rahmen für die künftige räumliche Entwicklung in der Hauptstadtregion. Forst (Lausitz) wird als Mittelzentrum eingestuft (Z 3.6 (2)), so dass die Stadt auch übergemeindlich wirkende Angebote der Daseinsvorsorge zu bündeln hat.
Folgende Ziele und Grundsätze waren bei der Bewertung des geplanten Vorhabens relevant:
„Z 3.1 Zentralörtliche Gliederung Im Rahmen der zentralörtlichen Gliederung sind die übergemeindlich wirkenden Angebote der Daseinsvorsorge vorrangig in den zentralen Orten zu konzentrieren, um ein vielseitiges und erreichbares Angebot für alle Bevölkerungsgruppen im jeweiligen Verflechtungsbereich zu erhalten. In der zentralörtlichen Gliederung der Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg werden Zentrale Orte der Stufen Metropole, Oberzentrum und Mittelzentrum festgelegt.“
Z 2.6 Bindung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen an Zentrale Orte Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind nur in zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot).
Z 2.7 Schutz benachbarter Zentren Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter zentraler Versorgungsbereiche benachbarter Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in benachbarten Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot).
G 2.8 Angemessene Dimensionierung Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen in den zentralen Orten sollen der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot).
Z 2.10 Umgang mit Bestandssituationen Vorhandene genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtungen, die im Widerspruch zu den Plansätzen Z 2.6, Z 2.7, G 2.8 und Z 2.9 stehen, können verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt als auch für nahversorgungsrelevante Sortimente und sonstige zentrenrelevante Sortimente nicht erhöht wird. Durch die Veränderung darf keine Umwandlung zu einem Hersteller-Direktverkaufszentrum im Sinne von Z 2.9 erfolgen. G 2.11 bleibt unberührt.
G 2.11 Strukturverträgliche Kaufkraftbindung Bei der Entwicklung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll dafür Sorge getragen werden, dass nicht mehr als 25 Prozent der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum gebunden werden.
Städtebauliche Ziele gemäß Einzelhandelskonzept
Die Stadt Forst (Lausitz) verfügt über ein Einzelhandelskonzept, welches neben der ortsspezifischen Sortimentsliste auch die Innenstadt als städtebaulich schützenswerten zentralen Versorgungsbereich definiert. Ferner werden die städtischen Entwicklungsziele zur Einzelhandelsentwicklung festgelegt. Neben einer Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion stehen Schutz und Stärkung der Innenstadt sowie die Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung im Fokus. Anhand dieser Ziele ist das Projektvorhaben einzuordnen und zu prüfen.
Lt. Einzelhandelskonzept ist der Standort „Spremberger Straße/Kreisverkehr Wasserturm“ (u. a. mit Lidl, Netto) als Nahversorgungsstandort eingeordnet. Prinzipiell sind demzufolge die Festsetzungen für Nahversorgungsstandorte auch für den unmittelbar nördlich angrenzenden Planstandort anzuwenden.
Edeka-Markt: Die Planung sieht die Entwicklung eines Lebensmittelmarktes in einer Größenordnung von ca. 1.600 m² VK vor. Die leichte Vergrößerung der Verkaufsfläche durch ca. 80 m² Nebenräume hat keine wesentlich anderen Aussagen zur Folge. Auch der geplante Backshop ist in der Analyse 2022 bereits berücksichtigt worden. Im Hinblick auf eine mögliche Schädigung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt ist vorrangig auf den Magnetbetrieb Kaufland abzustellen. Dieser wird jedoch aufgrund seiner Betriebsgröße und dominierenden Marktstellung nicht in eine nachhaltig negative bzw. betriebsgefährdende Situation geraten. Vielmehr ist REWE (Berliner Straße) hinsichtlich der wettbewerblichen Auswirkungen in den Blick zu nehmen. Bereits mit dem Gutachten aus 2022 wurde eine Umverteilung für diesen Markt von ca. 20 % errechnet. Damit liegt dieser Wert über der 10 %-Quote, ab dem i.d.R. nachhaltige Auswirkungen in Betracht zu ziehen sind. Hier handelt es sich jedoch um eine einzelbetriebliche Betrachtung. Auf Grund der Neuansiedlung des REWE-Marktes im Jahr 2016 ist nicht von einer Vorschädigung auszugehen. Der Markt profitiert von seiner guten Lage mittig zwischen dem Kreisverkehr ab Spremberger/Berliner Straße als letztem Knotenpunkt vor der Hauptzufahrt zur Innenstadt sowie einem dicht besiedelten Wohnumfeld. Eine Geschäftsaufgabe ist vor diesem Hintergrund auch bei der errechneten Umsatzverdrängung nicht anzunehmen, zumal bei REWE entsprechende Neupositionierungen in seiner Marktausrichtung nach ca. 10 Jahren Betriebszeit wahrscheinlich sind.
Drogeriefachmarkt: Hinsichtlich der Drogeriemarktplanung ist auf den schon heute in der Forster Innenstadt bestehenden Rossmann hinzuweisen. Dieser ergänzt den Sortiments- und Betriebstypenmix der Innenstadt, wobei durch die Drogeriewarenabteilung im Kaufland mit einer vergleichsweise großen Abteilung ein entsprechendes Angebot vorhanden ist. Rossmann ist aus betrieblicher Sicht nicht optimal positioniert. Eine Flächenerweiterung in der Innenstadt in dieser Lage ist nicht möglich. Mit der Verlagerung will Rossmann die Verkaufsfläche von ca. 570 m² auf ca. 750 m² erweitern. Es würde zwar die Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich) diesen wichtigen Anbieter verlieren, gleichzeitig bietet aber Kaufland ein erweitertes Drogeriewarensortiment an, so dass die Branche weiterhin adäquat abgebildet wird. Damit behielte Forst einen leistungsfähigen, attraktiven Drogeriefachmarkt. Bereits mit der Auswirkungsanalyse 2022 wurde die Verlagerung und Vergrößerung auf 750 m² Verkaufsfläche geprüft. Hier wurde eine Verdrängungsquote in der Innenstadt in diesem Sortiment von 16 % ermittelt, was im Wesentlichen auf die Drogeriewarenabteilung im Kaufland abzielt. Da Drogeriewaren zwar ein wichtiges Sortiment im Kaufland- Verbrauchermarkt darstellt, jedoch nur ein Randsortiment neben dem Hauptwarenbereich Lebensmittel ist, wird es hier nicht zu betrieblichen Auswirkungen im Sinne einer möglichen Aufgabe von Kaufland am Standort kommen. Eine nachhaltig negative Funktionsstörung des zentralen Versorgungsbereiches lässt sich nicht ableiten.
Textilmarkt: Bekleidung als typisches innerstädtisches Sortiment wird mit KiK auf einer fachmarkttypischen Größe von 700 m² am Projektstandort im Bestand angeboten. Dieses Objekt soll jedoch überplant werden. Der neue Textilmarkt soll daneben in einem Verbund mit dem Bestandsgebäude entstehen. Es soll nunmehr ein Textilmarkt (Ernsting‘s family) mit 255 m² integriert werden. Dieser Markt existiert heute bereits in der Forster Innenstadt, in der Berliner Straße 10. Es ist also von einer Verlagerung auszugehen. Ernsting’s family vergrößert sich um ca. 100 m², die weitere Entwicklung von „KiK“ in Forst (Lausitz), ggf. an einem neuen Standort, ist noch abzustimmen. Somit verringert sich in der Annahme die Verkaufsfläche Bekleidung für die Gesamtstadt um ca. 600 m². Verdrängungsumsätze sind deshalb nur geringfügig ableitbar, indem das differenzierte Angebotsniveau zwischen KiK und Ernsting’s family nicht nur zu einem bloßen Austausch führen, sondern sich Stamm- und Zielkunden für diese Geschäfte durchaus auch umorientieren werden.
Bei einer Verlagerung von Ernsting’s family ist der drohende Leerstand in der Berliner Straße 10 als gravierender Einschnitt in das Angebotsspektrum in der Berliner Straße (Stadtzentrum, Zentraler Versorgungsbereich) zu sehen. Gerade in diesem Bereich befinden sich weitere Bekleidungsgeschäfte bzw. Dienstleistungsbetriebe, auch für Bekleidung. Die Funktionsunterlagerungen der sanierten Wohnblöcke an der Berliner Straße sind auf Grund ihrer geringen Größe als sensible positive Attraktoren für die Funktionsfähigkeit der gesamten Straße zu sehen. Offensichtlich kann sich Ernsting’s family hier auch nicht erweitern. Inwiefern ein adäquater Ersatz diese Fläche belegen wird, bleibt abzuwarten mit Blick auf die Nachfrage nach Ladenflächen für kleinere Bekleidungsgeschäfte. In einer sonst intakten Einkaufsstraße sind jedoch in jedem Falle Nachnutzungen mit zentrenrelevanten Sortimenten oder aus dem Dienstleistungsbereich absehbar. Die Neuansiedlung des Textilfachmarktes steht im Widerspruch zum gegenwärtigen Bebauungsplan. Auch bei Verlagerung der Bestandsfläche Textil (KiK) kann nicht auf Bestandsschutz plädiert werden, da hier eine bauliche Veränderung vorgenommen wird. Es müsste also entweder eine Befreiung von den Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans für diesen Teil erfolgen mit der Maßgabe, dass die bisherige Textilverkaufsfläche nicht mit gleichem Sortiment oder anderen zentrenrelevanten Sortimenten nachgenutzt wird bzw. müssen neue Festsetzungen für diesen Bereich erfolgen.
Der lokale Einzelhandel gerät u.a. durch den weiterwachsenden Online-Handel, verändertes Mobilitätsverhalten, demografische Entwicklungen und nicht zuletzt sinkender Attraktivität zur Weiterführung langjähriger Geschäfte (oft keine Nachfolge) unter Druck. Dies betrifft insbesondere auch die Innenstädte. Hier werden künftig immer mehr multifunktionale bzw. andere Angebote als Einzelhandel gefragt sein. Es sind also alle Möglichkeiten auszuloten, Einzelhandel als einen Besuchsgrund in der Stadt zu halten und ggf. sogar weiterzuentwickeln. Die Prüfung der Einzelhandelsentwicklungen am Standort Teichstraße würde über eine Auswirkungsanalyse aus wirtschaftliche Sicht wie schon mit dem ersten Ansatz aus dem Jahr 2022 zu wohl keinem anderen Ergebnis als damals kommen, dass das Ansiedlungsvorhaben grundsätzlich als wirtschaftlich und planungsrechtlich verträglich anzusehen ist, auch wenn moderat größere Flächen geplant werden als früher.
Neben den absatzwirtschaftlichen Aspekten sind aber auch städtebauliche Zielstellungen in das Für und Wider des Planvorhabens einzubeziehen.
Mit der Bebauung des Areals würde ein langjähriger städtebaulicher Missstand in Form einer großen Industriebrache in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof beseitigt werden. Die Beseitigung der Industriebrache auf dem Grundstück Teichstraße 3 sowie die Reaktivierung dieses jahrzehntelang brachliegenden innerstädtischen Standortes liegen im städtebaulichen Interesse der Stadt Forst (Lausitz).
Das Wohn- und Geschäftshaus mit dem KiK-Markt am Ende der Berliner Straße stellt sich zurzeit im Ensemble der weiteren Einzelhandelsansiedlungen um den Kreisverkehr wie Lidl und Netto etwas „ungeordnet“ dar. Durch das neu zu entwickelnde Areal würde der Bereich am Kreisverkehr „Wasserturm“ eine weitere bauliche Aufwertung erfahren.
Es erfolgt eine Stärkung der Achse Berliner Straße - Spremberger Straße, es wird sich aber auch ein „Gegenpol“ zur Innenstadt entwickeln. Bereits heute sind hier mit „Netto“ und „Lidl“ dominierende Lebensmittelanbieter angesiedelt. Die Umorientierung von Zielkunden für die Nahversorgung ist einzukalkulieren.
Städtebaulich müsste das Plan-Gebiet „Einzelhandel – Nördliche Spremberger Straße“ gemeinsam mit „Lidl“ und „Netto“ zum „Zentralen Versorgungsbereich für die Nahversorgung“ deklariert werden. Nach Abwägung aller Für und Wider wäre das die Entscheidung der Stadtverordneten-versammlung, indem das Einzelhandelskonzept fortgeschrieben und dieser Bereich darin neu verankert wird.
Schließlich sind die Entwicklungsabsichten im Einzelhandel in Forst aus der Sicht der Gesamtstadt zu betrachten, indem mit weiteren, kompetenten Angeboten verlagerter und erweiterter oder neuer Ansiedlungen, wie es im Falle der Entwicklung an der Spremberger Straße/Teichstraße sich vollziehen würde, auch die regionale und teilweise auch überregionale Magnetwirkung der Kreisstadt Forst (Lausitz) insgesamt nochmals gestärkt wird.
Der Stadt Forst (Lausitz) entstehen durch die beantragten Bauleitplanverfahren keine Kosten. Der Vorhabenträger hat sich bereits grundsätzlich verpflichtet, alle in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten zu tragen.
Die Stadtverordnetenversammlung Forst (Lausitz) hat u. a. auf der Grundlage § 12 Abs. 2 BauGB auf Antrag des Vorhabenträgers (hier: Antrag vom 20.12.2023) über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.
Sollte die Stadtverordnetenversammlung Forst (Lausitz) die Einleitung der erforderlichen Bauleitplanverfahren für das Vorhaben beschließen, wird im weiteren Verfahren ein Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger abgeschlossen.
Anlagen:
Anlage 1 Geltungsbereich zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Nahversorgungsstandort Teichstraße“ und zum „12. Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan der Stadt Forst (Lausitz)“ (Übersichtsplan)
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